Estudo de Caso: Quando a Cerca Não Bastava — A Decisão do Condomínio Parnaíba por um Muro de Segurança

Estudo de Caso: Quando a Cerca Não Bastava — A Decisão do Condomínio Parnaíba por um Muro de Segurança

Como uma assembleia bem conduzida, com base legal e foco coletivo, transforma um problema de insegurança em uma solução concreta para os moradores.

Contexto do Condomínio

O Residencial Parnaíba, em Belo Horizonte/MG, é um conjunto com 220 apartamentos divididos em 11 blocos. Como muitos condomínios da capital, enfrenta um desafio crescente: a sensação de insegurança entre os moradores.

Atualmente, o perímetro é protegido apenas por uma cerca metálica simples, facilmente vulnerável e visualmente pouco dissuasiva. Diante de relatos de tentativas de furto na vizinhança, os moradores discutem melhorias estruturais.

A Proposta: Construção de Muro Frontal

Durante assembleia extraordinária convocada regularmente, a síndica apresenta dois orçamentos: um para construção de muro apenas na frente, outro para todo o perímetro. Por unanimidade, a assembleia aprova a execução do muro frontal, parte mais exposta, mas essencial para inibir potenciais invasores. Também é aprovado o rateio entre os condôminos para viabilizar a obra.

Qual é o tipo de obra?

Segundo o art. 1.341 do Código Civil, as obras em condomínio são classificadas da seguinte forma:

• Obras Necessárias: visam à conservação do edifício ou prevenção de sua deterioração. Podem ser executadas pelo síndico, com ou sem autorização da assembleia, dependendo da urgência.

• Obras Úteis: aumentam a utilidade ou a segurança do imóvel. Exigem aprovação da maioria dos condôminos presentes em assembleia regularmente convocada.

• Obras Voluptuárias: têm finalidade meramente estética ou de luxo. Exigem aprovação de dois terços dos condôminos.

A obra do muro frontal, neste caso, foi corretamente classificada como útil com finalidade de segurança, permitindo sua aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.

A Pergunta: Isso é legal?

Sim — e com amplo respaldo jurídico, tanto pela legislação vigente quanto pela própria convenção do condomínio. Vamos aos fundamentos:

Fundamentação Legal

O art. 1.341, II do Código Civil classifica a obra de construção do muro como útil, pois melhora a segurança coletiva, exigindo apenas a maioria simples dos presentes na assembleia. A Convenção do Residencial Parnaíba, por sua vez, não impõe quórum especial para esse tipo de obra e autoriza o rateio de despesas extraordinárias, desde que aprovado em assembleia. Esse alinhamento entre lei e convenção confere plena validade à decisão.

Além disso, a jurisprudência é amplamente favorável. Veja exemplos:

TJMG – Apelação Cível 5092063-49.2020.8.13.0024:

Reconheceu a validade de obra útil aprovada por maioria dos condôminos presentes, com foco em segurança.

TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.075674-9/001 (2025):

Considerou lícita a deliberação por maioria simples para obras de conservação e manutenção, mesmo com custos relevantes.

Jurisprudência consolidada:

Tribunais reconhecem que, na omissão da convenção, a assembleia tem poder para deliberar, e que obras voltadas à segurança são consideradas úteis ou necessárias, com quórum de maioria simples. No caso do muro do Condomínio Parnaíba, trata-se de uma obra necessária, amplamente sugerida e cobrada pelos próprios moradores diante do aumento da insegurança na região. A medida foi discutida em assembleia, aprovada por unanimidade, com base em orçamentos previamente apresentados, e será executada após o rateio junto aos proprietários, refletindo uma atuação legítima e pautada no interesse coletivo.

Ou seja, tudo é conduzido de forma técnica, transparente e legal.

Resultado

O resultado imediato da assembleia foi extremamente positivo. A obra foi aprovada por unanimidade, demonstrando o alinhamento dos moradores em torno de uma medida concreta de segurança. Essa decisão reforça a importância da participação ativa em assembleias, onde cada voto contribui para o bem-estar coletivo.

Além disso, a aprovação ocorreu com base em orçamentos previamente apresentados, o que garante transparência no processo. O próximo passo será a execução do rateio junto aos proprietários, assegurando que todos contribuam de forma proporcional para a obra. Essa prática fortalece a confiança dos condôminos na gestão e legitima cada decisão tomada.

Lições Aprendidas:

1. A segurança justifica o investimento, desde que a proposta esteja bem embasada;

2. Assembleias bem conduzidas, com informações claras, evitam conflitos;

3. Conhecer a convenção condominial é essencial para decisões estratégicas;

4. Obras úteis podem ser aprovadas por maioria simples dos presentes, quando respeitados os requisitos da lei e da convenção;

5. Registrar a ata e documentar orçamentos fortalece a segurança jurídica da decisão.

Como a Uaia atua?

A equipe da Uaia participa de todo o processo, orientando a síndica e os condôminos quanto à:

• Classificação jurídica da obra;

• Forma correta de convocação da assembleia;

• Elaboração da ata e estruturação do rateio;

• Consulta à convenção e jurisprudências aplicáveis.

É fundamental que o condomínio esteja bem assessorado por uma administração especializada, como é o caso da gestão liderada pelo Adm. Alexandre Lamounier, que alia foco em segurança jurídica à experiência de quase 20 anos no mercado condominial. Isso garante que cada decisão, como a construção de um muro, seja embasada, segura e devidamente formalizada.

Conclusão

Quando uma cerca já não cumpre seu papel de proteção, o passo lógico — com respaldo jurídico — pode ser a substituição por muro. No Condomínio Parnaíba, a decisão foi tomada com base em fundamentos legais, técnicos e administrativos, contando com o apoio total da gestão Uaia.

Se você é síndico, conselheiro ou morador e deseja ter esse mesmo nível de orientação, segurança jurídica e clareza nas decisões do seu condomínio, conte com a Uaia. Nossa equipe atua com foco em resultado, legalidade e boa convivência.

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Estamos prontos para transformar a gestão do seu condomínio! A decisão tomada no Condomínio Parnaíba está alicerçada no Código Civil, na convenção condominial e em boas práticas administrativas. Para sua administração condominial, a Uaia orienta cada etapa: convocação, justificativa, votação, rateio e formalização.

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