Obras no condomínio: necessárias, úteis e voluptuárias – entenda as diferenças

Introdução

No dia a dia do condomínio é comum surgirem propostas de obras e melhorias. Porém, antes de aprovar qualquer intervenção, é fundamental compreender que o Código Civil (art. 96 e arts. 1.341 a 1.343) classifica as obras em três categorias distintas: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada uma delas possui regras específicas de aprovação em assembleia e consequências práticas para a gestão.

Obras necessárias

São aquelas que têm como objetivo conservar o bem, evitar sua deterioração ou assegurar condições de uso e segurança. Sem a realização dessas obras, o patrimônio comum pode sofrer danos irreversíveis, comprometer a salubridade dos ambientes e até colocar em risco a integridade física dos condôminos.

Além disso, incluem-se aqui não apenas reparos urgentes para conter situações de perigo imediato, mas também manutenções indispensáveis para preservar a estrutura e o funcionamento adequado das áreas comuns. A ausência dessas intervenções pode gerar responsabilidade civil do condomínio e até do síndico, caso a omissão cause prejuízos aos moradores ou terceiros.

Exemplos destacados de obras necessárias:

• Reparo estrutural em garagem comprometida.

• Substituição de telhado com infiltração grave.

• Conserto urgente em tubulações de água ou gás.

• Reforço em muro com risco de queda.

Na prática, obras necessárias estão diretamente ligadas ao dever de manutenção, segurança e preservação do patrimônio coletivo. Por isso, o Código Civil prevê que o síndico pode — e em alguns casos deve — agir imediatamente, mesmo sem prévia aprovação da assembleia, quando a situação for urgente.

Como aprovar obras necessárias no condomínio?

Se forem urgentes, o síndico pode realizá-las imediatamente, sem necessidade de autorização prévia da assembleia (art. 1.341, §1º).

Se forem urgentes, mas envolverem custos elevados, o síndico executa a obra para evitar danos e depois convoca assembleia para comunicar e aprovar os gastos (art. 1.341, §2º).

Se forem não urgentes e com despesas excessivas, precisam obrigatoriamente de autorização prévia da assembleia (art. 1.341, §3º).

Caso algum condômino arque sozinho com uma obra necessária, terá direito ao reembolso, desde que não o faça por mera disputa ou rivalidade (art. 1.341, §4º).

Na prática, obras necessárias representam o dever de manutenção do condomínio, garantindo segurança, salubridade e preservação do patrimônio coletivo.

Obras úteis

São as que aumentam ou facilitam o uso do bem, tornando o condomínio mais funcional, confortável e adaptado às necessidades atuais dos moradores. Não são indispensáveis para manter a estrutura, mas geram benefícios práticos e valorização do imóvel.

Exemplos destacados de obras úteis:

• Instalação de elevador em prédio de poucos andares.

• Cobertura da garagem para proteger veículos.

• Implantação de sistema de interfone digital ou portaria remota.

• Construção de bicicletário ou espaço específico para motos.

• Instalação de câmeras de vigilância nas áreas comuns.

Como aprovar obras úteis no condomínio?

Precisam da aprovação da maioria dos condôminos em assembleia (art. 1.341, II, e art. 1.343).

Esse tipo de obra costuma gerar debate, pois envolve custos adicionais que não são emergenciais. Cabe ao síndico e à administradora apresentar projeções de benefícios: valorização dos apartamentos, redução de despesas futuras (como manutenção de portaria), ou melhorias diretas no uso dos espaços. Quanto mais clara for a justificativa, maior a chance de aprovação pela coletividade.

Obras voluptuárias:

São as obras de mero deleite, recreio ou embelezamento, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou valorizado.

Exemplos destacados de obras voluptuárias:

• Construção de piscina.

• Implantação de jardins ornamentais.

• Instalação de academia de luxo.

• Criação de salão de festas sofisticado.

• Construção de quiosque gourmet ou espaço lounge.

Como aprovar obras voluptuárias no condomínio?

Dependem da aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia (art. 1.341, I).

Conclusão

Entender a diferença entre obras necessárias, úteis e voluptuárias é essencial para uma administração segura e transparente. Isso evita discussões em assembleia, garante o cumprimento da lei e contribui para uma gestão mais participativa e democrática.

É importante destacar que respeitar o quórum legal exigido em cada tipo de obra é fundamental. Obras aprovadas sem a observância das regras do Código Civil podem ser anuladas judicialmente, gerando prejuízos financeiros ao condomínio e até responsabilidade pessoal ao síndico.

Por isso, ao tratar de obras no condomínio, a orientação técnica e jurídica é indispensável. Assim, condôminos e administração agem com segurança, prevenindo questionamentos e assegurando a valorização do patrimônio coletivo.

Na Uaia Administradora, oferecemos suporte completo para síndicos e condôminos, garantindo gestão profissional, segurança jurídica e tranquilidade em cada decisão. Entre em contato e saiba como podemos ajudar o seu condomínio a crescer com organização e transparência.